La fluctuación de la divisa afecta a las operaciones respaldadas por préstamos. Los tres escenarios posibles

El Gobierno expuso como un éxito de la gestión la expansión del crédito hipotecario que, junto a la liberación del «cepo» cambiario, dio fluidez a la operatoria inmobiliaria en el último año.

Sin embargo una clara amenaza para el desempeño del mercado es el del salto cambiario de las últimas semanas, debido a que los préstamos se otorgan en pesos y las transacciones se realizan en dólares, cuando muchas veces el proceso que va desde la elección de una vivienda hasta la escrituración se extiende hasta cuatro meses por las imposiciones burocráticas propias de la operatoria.

Este año, una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo del crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros 10 meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 11.800, lo que significó un 24,2% del total, con un crecimiento de 173% en número y un 235% en monto. En 2016 sólo el 11% de las operaciones se hacían mediante préstamos.

«Hace muchísimos años que el mercado hipotecario en la Argentina no despegaba y hemos hecho un cambio tan trascendental, con lo que en este momento está creciendo al 8% real mensual. Por eso llegamos a fin de año con un crecimiento del 100 por ciento», dijo el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger.

Pero esta resurrección del crédito estuvo favorecida hasta diciembre por un dólar que se encarecía unos 10 puntos porcentuales menos que la inflación. Para entender cómo afecta la devaluación en los créditos para vivienda, hay que tener en cuenta tres escenarios diferentes:

1) CRÉDITOS YA ASIGNADOS. En el caso de los préstamos hipotecarios a tasa variable, lo que importa es que el incremento de los salarios siga a la inflación. De ser así, si bien aumenta el monto total adeudado, el incremento en la cuota podrá ser absorbido por el ajuste de ingresos. En este sentido, no corre riesgo cuando se da un proceso de desinflación como el actual. Es decir que para que no haya riesgo para el tomador, debería mantenerse el actual sendero, en el que la inflación de 2017 (cerca de 24%) fue inferior a la de 2016 (40%), mientras que se espera la de 2018 (15%) sea inferior a la de 2017, aún con metas oficiales superiores a las iniciales.

Con el crédito ya otorgado, la suba del dólar tiene una incidencia indirecta, limitada a la presión inflacionaria que pueda ejercer el tipo de cambio sobre el resto de los precios de la economía.

José Rozados, director de la Consultora Reporte Inmobiliairo, explicó a Infobae que «en el caso de los créditos ya otorgados, el tomador tiene que estar más preocupado por la inflación, y por que el incremento de su salario se mantenga en una tasa que equipare esta suba. Con la venta realizada el dólar ya no tiene más que ver».

Respecto de los préstamos respaldados en UVA (Unidad Valor Adquisitivo), el instrumento que definió el BCRA como método de ahorro para financiar hipotecas, acumuló un alza de 22,6% en el último año, de 17,25 a 21,15 pesos, que en los hechos replicó con bastante precisión la evolución de la inflación de 2017 y también el recorrido del dólar, con el salto de diciembre incluido.

«El crédito otorgado por UVA se va a ajustar por ese coeficiente -puntualizó Rozados-. Quizás lo no positivo es que no haya bajado la inflación en lo que se pretendía. Si la inflación para 2018 fuera 10%, se va a ajustar un 10 por ciento. Si termina en un 15% se va a ajustar más. En lo que tiene que pensar es en cómo va a evolucionar su salario, porque de perder con la inflación, tendrá que destinar una mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota».

2) CRÉDITOS EN TRÁMITE. Aquí sí se produce una situación muy apremiante para los compradores que tienen un crédito aprobado, pero no concretaron la operación. Los préstamos otorgados por las entidades bancarias se desembolsan cerca de 60 días después de iniciado el trámite de venta, por lo general con una reserva. Es decir, se selecciona una propiedad, de acuerdo al ahorro inicial y la capacidad de financiación que permite el crédito, cuyos límites están dados por el nivel de ingresos del interesado y el valor total de la vivienda elegida.

Si consideramos el mes de diciembre, entre la reserva y la compra efectiva hubo un salto cambiario de más de 10%, de 17,63 a 19,46 pesos. Por más que el precio en dólares de la propiedad se mantuvo invariable, su valor en pesos se incrementó proporcionalmente al del dólar, pues el mercado inmobiliario sigue nominado en moneda norteamericana.

Por lo tanto, un préstamo de USD 100.000 fue aprobado por un equivalente en pesos de $1.763.000 a comienzos de mes. Para el cierre del año, la necesidad del comprador se transformó en $1.946.000, casi $200.000 más, que no pueden ser cubiertos por el crédito hipotecario y deben ser financiados por el comprador con otros recursos, con lo que corre riesgo la concreción de la operación.

«En este caso, aquellos que cuenten con excedente en sus ingresos pueden negociar una extensión de los plazos para obtener un crédito por un monto mayor al inicial en que se iba a concretar la operación. Eso ocurrió en agosto, cuando el Banco Nación propuso extender el plazo, cuando hubo una suba del dólar a 18 pesos, de manera que la cuota inicial se redujera y pueda calificar la persona con los mismos ingresos», detalló José Rozados. «El problema pueden tenerlo aquellos que hayan entrado al máximo de su ingreso, ahí va a estar lo más conflictivo. Son todas cuestiones que hay que rever, a partir de un mercado inmobiliario dolarizado y se asume un riesgo de cambio con créditos que se otorgan en pesos», agregó el arquitecto.

El ministro de Finanzas, Luis Caputo, reconoció que el Gobierno considera medidas de compensación para los tomadores de crédito que quedaron expuestos al movimiento del dólar. «Es parte de las fluctuaciones de tener el tipo de cambio libre, no se puede estar compensando ¿Qué pasa si compensas y a la semana siguiente cae? Miremos lo que ha evolucionado el tipo de cambio: la mitad de los días subió, la mitad bajó. Nosotros, desde el Banco Nación o desde el Gobierno mismo no podemos estar ajustando medidas potencialmente por si el tipo de cambio fluctúa», explicó.

3) CRÉDITOS FUTUROS. En este caso, si en el arranque de 2018 el dólar se estabiliza en un rango superior al de los meses anteriores, por encima de 19 pesos, la dificultad del tomador de crédito está en que probablemente su ingreso tarde en equiparar el reciente salto cambiario.

En períodos de devaluación más acelerada los valores de las propiedades demoran en reaccionar. Generalmente mantienen su valor en dólares o ceden ligeramente si el mercado inmobiliario se retrae. Pero medidas en pesos o en la cantidad de salarios que un tomador de crédito necesita para adquirir una vivienda, la escalada del dólar obliga a buscar propiedades de un precio en dólares inferior, ya sea por menor tamaño o una ubicación más periférica, factores que también representan un perjuicio.