Connect with us
Noticias Las Flores

Noticias Las Flores

Cómo impacta en los créditos hipotecarios la suba del dólar

Escuchar Stop

Cómo impacta en los créditos hipotecarios la suba del dólar

Foto del avatar

Publicado

-

0

La fluctuación de la divisa afecta a las operaciones respaldadas por préstamos. Los tres escenarios posibles

El Gobierno expuso como un éxito de la gestión la expansión del crédito hipotecario que, junto a la liberación del «cepo» cambiario, dio fluidez a la operatoria inmobiliaria en el último año.

Sin embargo una clara amenaza para el desempeño del mercado es el del salto cambiario de las últimas semanas, debido a que los préstamos se otorgan en pesos y las transacciones se realizan en dólares, cuando muchas veces el proceso que va desde la elección de una vivienda hasta la escrituración se extiende hasta cuatro meses por las imposiciones burocráticas propias de la operatoria.

Este año, una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo del crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros 10 meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 11.800, lo que significó un 24,2% del total, con un crecimiento de 173% en número y un 235% en monto. En 2016 sólo el 11% de las operaciones se hacían mediante préstamos.

«Hace muchísimos años que el mercado hipotecario en la Argentina no despegaba y hemos hecho un cambio tan trascendental, con lo que en este momento está creciendo al 8% real mensual. Por eso llegamos a fin de año con un crecimiento del 100 por ciento», dijo el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger.

Pero esta resurrección del crédito estuvo favorecida hasta diciembre por un dólar que se encarecía unos 10 puntos porcentuales menos que la inflación. Para entender cómo afecta la devaluación en los créditos para vivienda, hay que tener en cuenta tres escenarios diferentes:

1) CRÉDITOS YA ASIGNADOS. En el caso de los préstamos hipotecarios a tasa variable, lo que importa es que el incremento de los salarios siga a la inflación. De ser así, si bien aumenta el monto total adeudado, el incremento en la cuota podrá ser absorbido por el ajuste de ingresos. En este sentido, no corre riesgo cuando se da un proceso de desinflación como el actual. Es decir que para que no haya riesgo para el tomador, debería mantenerse el actual sendero, en el que la inflación de 2017 (cerca de 24%) fue inferior a la de 2016 (40%), mientras que se espera la de 2018 (15%) sea inferior a la de 2017, aún con metas oficiales superiores a las iniciales.

Con el crédito ya otorgado, la suba del dólar tiene una incidencia indirecta, limitada a la presión inflacionaria que pueda ejercer el tipo de cambio sobre el resto de los precios de la economía.

José Rozados, director de la Consultora Reporte Inmobiliairo, explicó a Infobae que «en el caso de los créditos ya otorgados, el tomador tiene que estar más preocupado por la inflación, y por que el incremento de su salario se mantenga en una tasa que equipare esta suba. Con la venta realizada el dólar ya no tiene más que ver».

Respecto de los préstamos respaldados en UVA (Unidad Valor Adquisitivo), el instrumento que definió el BCRA como método de ahorro para financiar hipotecas, acumuló un alza de 22,6% en el último año, de 17,25 a 21,15 pesos, que en los hechos replicó con bastante precisión la evolución de la inflación de 2017 y también el recorrido del dólar, con el salto de diciembre incluido.

«El crédito otorgado por UVA se va a ajustar por ese coeficiente -puntualizó Rozados-. Quizás lo no positivo es que no haya bajado la inflación en lo que se pretendía. Si la inflación para 2018 fuera 10%, se va a ajustar un 10 por ciento. Si termina en un 15% se va a ajustar más. En lo que tiene que pensar es en cómo va a evolucionar su salario, porque de perder con la inflación, tendrá que destinar una mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota».

2) CRÉDITOS EN TRÁMITE. Aquí sí se produce una situación muy apremiante para los compradores que tienen un crédito aprobado, pero no concretaron la operación. Los préstamos otorgados por las entidades bancarias se desembolsan cerca de 60 días después de iniciado el trámite de venta, por lo general con una reserva. Es decir, se selecciona una propiedad, de acuerdo al ahorro inicial y la capacidad de financiación que permite el crédito, cuyos límites están dados por el nivel de ingresos del interesado y el valor total de la vivienda elegida.

Si consideramos el mes de diciembre, entre la reserva y la compra efectiva hubo un salto cambiario de más de 10%, de 17,63 a 19,46 pesos. Por más que el precio en dólares de la propiedad se mantuvo invariable, su valor en pesos se incrementó proporcionalmente al del dólar, pues el mercado inmobiliario sigue nominado en moneda norteamericana.

Por lo tanto, un préstamo de USD 100.000 fue aprobado por un equivalente en pesos de $1.763.000 a comienzos de mes. Para el cierre del año, la necesidad del comprador se transformó en $1.946.000, casi $200.000 más, que no pueden ser cubiertos por el crédito hipotecario y deben ser financiados por el comprador con otros recursos, con lo que corre riesgo la concreción de la operación.

«En este caso, aquellos que cuenten con excedente en sus ingresos pueden negociar una extensión de los plazos para obtener un crédito por un monto mayor al inicial en que se iba a concretar la operación. Eso ocurrió en agosto, cuando el Banco Nación propuso extender el plazo, cuando hubo una suba del dólar a 18 pesos, de manera que la cuota inicial se redujera y pueda calificar la persona con los mismos ingresos», detalló José Rozados. «El problema pueden tenerlo aquellos que hayan entrado al máximo de su ingreso, ahí va a estar lo más conflictivo. Son todas cuestiones que hay que rever, a partir de un mercado inmobiliario dolarizado y se asume un riesgo de cambio con créditos que se otorgan en pesos», agregó el arquitecto.

El ministro de Finanzas, Luis Caputo, reconoció que el Gobierno considera medidas de compensación para los tomadores de crédito que quedaron expuestos al movimiento del dólar. «Es parte de las fluctuaciones de tener el tipo de cambio libre, no se puede estar compensando ¿Qué pasa si compensas y a la semana siguiente cae? Miremos lo que ha evolucionado el tipo de cambio: la mitad de los días subió, la mitad bajó. Nosotros, desde el Banco Nación o desde el Gobierno mismo no podemos estar ajustando medidas potencialmente por si el tipo de cambio fluctúa», explicó.

3) CRÉDITOS FUTUROS. En este caso, si en el arranque de 2018 el dólar se estabiliza en un rango superior al de los meses anteriores, por encima de 19 pesos, la dificultad del tomador de crédito está en que probablemente su ingreso tarde en equiparar el reciente salto cambiario.

En períodos de devaluación más acelerada los valores de las propiedades demoran en reaccionar. Generalmente mantienen su valor en dólares o ceden ligeramente si el mercado inmobiliario se retrae. Pero medidas en pesos o en la cantidad de salarios que un tomador de crédito necesita para adquirir una vivienda, la escalada del dólar obliga a buscar propiedades de un precio en dólares inferior, ya sea por menor tamaño o una ubicación más periférica, factores que también representan un perjuicio.

Click para comentar

Deja tu comentario

Las Flores
< Escuchar

Prepagas: información importante sobre la actualización de los valores

Foto del avatar

Publicado

-

En el marco de la medida de tutela anticipada de la Secretaría de Comercio sobre los planes de salud médico-asistenciales, se aclara que el valor de cuota de referencia para la aplicación de los aumentos máximos será el correspondiente a la cuota de diciembre de 2023, independientemente de su fecha de pago o facturación.

En este sentido, estos valores no podrán superar la cuota del plan de salud médico asistencial del mes de diciembre de 2023 multiplicada por (1 + la variación porcentual entre el Índice de Precios al Consumidor nivel general con cobertura nacional elaborado por el INDEC vigente al momento de la facturación correspondiente, y el mismo Índice correspondiente a diciembre de 2023).

De esta manera, para calcular el valor máximo de la cuota actual (dependiendo el caso podría ser de abril o de mayo), se deberá aplicar un ajuste, cómo máximo del 93,3% para la cuota de abril (es decir la inflación acumulada entre los meses de noviembre a febrero). Mientras que para la cuota de mayo se deberá aplicar como máximo un ajuste del 114,6% (es decir, la inflación acumulada en los meses de noviembre a marzo).

Por ejemplo, si la cuota es de abril, se deberá multiplicar el valor de la cuota de diciembre por 1,933 (si la misma se facturó después del 17 abril). Si la cuota es de mayo se deberá multiplicar el valor de la cuota de diciembre por 2,146.

En el caso de las facturas previas al 17 de abril, el descuento se verá aplicado en la próxima factura.

En tanto, es importante destacar que este mecanismo de ajuste con un límite en la inflación registrada estará vigente por los próximos 5 meses, es decir hasta septiembre.

El alcance de la medida es para todos los asociados de las empresas alcanzadas por la medida de tutela anticipada que dictó la Secretaría de Industria y Comercio a partir del dictamen de la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (CNDC). Esta medida no discrimina entre usuarios individuales, corporativos y derivados. Las empresas alcanzadas por la medida son: OSDE, Swiss Medical, Galeno, Omint, Medifé, Hospital Alemán, Hospital Británico.

Por otra parte, en caso de que las empresas se nieguen a limitar el ajuste correspondiente, los usuarios se pueden comunicar al 0800-666-1518, que es línea gratuita de la Dirección de Defensa al Consumidor o a [email protected]. Mientras que para formular denuncias, ingresar a www.argentina.gob.ar/defensadelconsumidor.

Para finalizar, si se comprueba el incumplimiento por parte de las empresas de medicina prepaga se aplicará una multa diaria equivalente al 0,1% de la facturación del grupo económico, de acuerdo a lo establecido en la Ley 27.442 (Ley de Defensa de la Competencia).

Continuar Leyendo

Las Flores
< Escuchar

Las compañías de seguros ya no ofrecerán los servicios de remolque y auxilio mecánico

Es una decisión de la Superintendencia de Seguros de la Nación, tomada luego de recibir “múltiples quejas” de los asegurados por los “altos costos y la mala calidad” del servicio de grúa por desperfectos mecánicos. Empezará a correr dentro de 90 días.

Foto del avatar

Publicado

-

La Superintendencia de Seguros de la Nación publicó en el Boletín Oficial una resolución que afecta el servicio de remolque que tenían las compañías aseguradoras en todo el ámbito de la República Argentina. Desde ahora los seguros ya no podrán incluir en sus pólizas este servicio ni el de auxilio mecánico a los usuarios.

De esa forma, se determinó que únicamente en caso de siniestro por daño, incendio, robo o hurto, los gastos de traslado y estadía serán cubiertos por el asegurador. En cambio, ya no tendrá vigencia la cobertura que existía hasta ahora sobre “traslado, remolque, asistencia y/o estadía del vehículo asegurado, generados por desperfectos o problemas mecánicos, de batería, de arranque, eléctricos, pinchaduras, cortaduras y/o reventones de las cámaras o cubiertas, falta de combustible y/o cualquier otro que no tenga vinculación con un accidente, incendio, robo y/o hurto”, expresa el texto oficial publicado este viernes.

La Resolución SSN 217/2024 que modifica el Reglamento de la Actividad Aseguradora, dio un plazo de hasta 90 días para implementar este cambio, pero además, una vez pasados los 90 días, el cambio se aplicará a cada usuario al renovar la póliza.

Es para proteger al ciudadano:

La SSN tomó esta decisión luego de recibir “múltiples quejas” de los asegurados por los “altos costos y la mala calidad” del servicio de grúa por desperfectos mecánicos.

En un comunicado en su web, la Superintendencia afirmó que “busca proteger al ciudadano, enfocando la responsabilidad de las aseguradoras en el objeto principal del contrato de seguros que es el de cubrir riesgos e indemnizar siniestros, en vez de brindar un servicio ajeno a la actividad, deficiente en su prestación y con un alto grado de insatisfacción”.

“De esta manera se otorga la posibilidad de, por un lado, un mayor desarrollo de la oferta y por el otro, al ciudadano, de elegir precio y servicio según su conveniencia y criterio”, cierra la SSN.

Continuar Leyendo

Las Flores
< Escuchar

Nuevas líneas de créditos UVA del Banco Hipotecario: montos, requisitos y detalles

Foto del avatar

Publicado

-

El Banco Hipotecario lanzó dos líneas nuevas de créditos hipotecarios UVA (indexados a la Unidad de Valor Adquisitivo), por hasta $250 millones a pagar a treinta años. La iniciativa busca brindar una chance para aquellos que desean acceder a una vivienda con una tasa de 8,5% final.

Para aquellos que sean clientes del banco y acrediten haberes en la entidad, habrá un beneficio del 50% de la cuota durante el primer año, es decir la tasa será 4,25% final por los 12 meses iniciales. Con el costo financiero total la tasa será de 8,65% final, y 4,4% final el primer año para cuentas sueldo del Banco Hipotecario.

El lanzamiento oficial al mercado será entre los meses de mayo y junio. La gestión del préstamo será de forma online y es posible que a partir del 15 de mayo se habiliten las solicitudes.

Líneas de crédito y detalles

Las líneas de crédito estarán destinadas a la construcción o adquisición de una primera o segunda vivienda, o bien a la ampliación y refacción.   

Compra de primera o segunda vivienda

  • El crédito para comprar una primera o segunda vivienda es por hasta $250 millones en un único desembolso.
  • Financia hasta el 80% del valor total del inmueble. Además, como requisito, quien lo solicite deberá contar con el 20% restante, que se invierte como anticipo.
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Construcción de vivienda

  • El crédito es por hasta $250 millones con un anticipo y dos desembolsos, contra avance de la obra.
  • Financian hasta el 80% del presupuesto de obra.
  • El crédito se debe destinar a la construcción de primera o segunda vivienda.
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por (Unidad de Valor Adquisitivo).
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Terminación de una casa

  • El crédito es por hasta $125 millones en un único desembolso.
  • Financian hasta el 50% del presupuesto de obra.
  • El crédito se debe destinar a la terminación de primera o segunda vivienda.
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por (Unidad de Valor Adquisitivo).
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Ampliación o refacción de una casa

  • El crédito es por hasta $125 millones en un único desembolso.
  • Financian hasta el 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual.
  • El crédito se debe destinar a la ampliación de primera o segunda vivienda.
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por (Unidad de Valor Adquisitivo).
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Para más información, comunicarse a las vías de contacto oficiales del banco o ingresar en este link: LINEAS DE CREDITO BANCO HIPOTECARIO

Continuar Leyendo

tendencia

Noticias Las Flores: Inscripto en la Dirección Nacional del Derecho de Autor - Expediente Nº 5182965 Director propietario: Barlatay Juan Maria Domicilio Legal: Av. Brasil 646 - Capital Federal - 1154 - Buenos Aires - Argentina - Tel: 02244 - 453804 Email: [email protected] Fundación: 11 de Septiembre 2010 - Año: XII Copyright © 2010-2022 Noticias Las Flores.